Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki şekliyle aynen uygulanmalıdır. Sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir.
Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan uyarlama davası Türk Borçlar Kanunu’nun “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında düzenlenmiştir. Kısaca; taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin sonradan değişen hâl ve şartlara uydurulması talebi ile açılan davalara uyarlama davaları denilmektedir.
Aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanununda öngörülen dürüstlük kuralıdır. Ancak; sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır:
- Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum (kiralanmış bir taşınmazın bulunduğu bölgede ciddi bir alt ve üst yapı değişikliği olması, enflasyon ve devalüasyon gibi ekonomik kriz yaratan ciddi olayın olması gibi) ortaya çıkmış olmalıdır.
- Olağanüstü durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
- Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, borçlu aleyhine kendisinden ifa etmesinin istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede değiştirmiş olmalıdır.
- Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Maddede “uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması halinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır." denilerek uygulamada kabul edilen uyarlama davası yasa maddesi haline getirilmiştir.
Kural olarak, kira akdinin kurulduğu sırada taraflar arasında dengenin mevcut olduğu kabul edilmektedir. Uyarlama davası, sözleşmenin imzalanmasından sonra meydana gelen, toplumun büyük kısmını etkileyerek kişilerin sosyal, ekonomik dengesini bozan olayların taraflardan biri için edim ifasının katlanılamayacak hale getirmesi nedeniyle açılır. Açılan davada kira parasının değişen durumlara uyarlanması istenir. Uyarlama davası açabilmek için olağanüstü olayın önceden öngörülemeyen ve beklenilmeyen bir olay olması gerekmektedir. Olayların önceden tahmin edilebilir olup olmadığı; sözleşme süresi, sözleşme içeriği ve sonradan meydana gelen olayın niteliği gibi özelliklerin birlikte değerlendirilmesi ile belirlenmektedir. Kısa süreli bir kira sözleşmesinde ise pahalılık, enflasyon, para değerindeki düşüş ve yasal mevzuattaki düzenlemelerin bilinebilir oldukları kabul edilir.
Olağanüstü durumun önceden öngörülemeyen ve beklenmeyen bir hâl olması gerekmekle beraber aynı zamanda bu olağanüstü durumun gerçekleşmesinde davacının kusurunun bulunmaması aranmaktadır. Davacı kendi kusuru ile sebep olduğu bir durum nedeniyle uyarlama talep edememektedir. Bunlarla beraber önemli bir nokta da değişen hâl ve şartlara rağmen sözleşmenin taraflarının ihtirazı kayıt koymaksızın edimlerini ifa etmesi durumunda uyarlama talep haklarını yitireceklerinin kabul edilmiş olmasıdır.
Uyarlama ile sözleşmenin kira bedeli bölümü günün koşullarına uyarlanmış olur. Hâkimin belirlediği yeni kira miktarı sözleşmedeki hüküm yerine geçer. Sözleşmenin diğer koşulları hukuki statüsünü ve geçerliliğini aynen korumaya devam etmektedir.
Kira bedelinin uyarlanması hakkında davalarda görevli mahkeme içtihatlara göre Asliye Hukuk Mahkemeleri’dir. Mahkeme burada dava tarihinden sonraki dönemde geçerli olacak şekilde karar vermektedir. Dava tarihinden önceki kiralar için uyarlama talep edilemeyeceği kabul edilmektedir.
Uyarlama davalarında önemli bir konu ise; kısa süreli (örneğin 1 yıl) kira sözleşmelerinde uyarlama davası açılıp açılamayacağı konusudur. Genelde sözleşmenin yorum yoluyla düzeltilmesi, günün koşullarına uyarlanması uzun süreli sürekli borç doğuran sözleşmelerde söz konusu olmaktadır. Zira sözleşmenin kurulması sırasında mevcut olan dengenin kısa sürede aşırı ölçüde ve açık olarak taraflardan biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulmasına neden olan öngörülmeyen, beklenilmeyen olağanüstü olayın gerçekleşmesi çok istisnai durumlar dışında mümkün değildir. Uyarlama davası ile ilgili olarak yeni tarihli bir içtihat aşağıda yer almaktadır:
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi,’nin 2018/7863 E., 2019/534 K. Sayılı Kararına göre; Davacı, davalı tarafından ... / ...’de Marina projesi ile yapılan AVM’ deki bağımsız bölümün 01.06.2012 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile mücevher mağazası olarak kullanılmak üzere kiralandığını, insanların AVM’ye yeterli ilgiyi göstermediğini, abartılı ve yanıltıcı reklamlar sonucunda iradesinin yanıltılarak kira sözleşmesi yapıldığını, döviz kurunun fahiş arttığını ve emsallerine göre kira bedelinin fahiş kaldığını ileri sürerek, halen aylık 1530USD + KDV olarak ödenen kira bedelinin dava tarihinden itibaren aylık KDV dahil 500 USD olarak uyarlanmasını istemiştir. Davalı; sözleşmenin geçerli olduğunu savunarak, davanın reddine karar verilmesini dilemiştir. Mahkemece; davanın kısmen kabulü ile kira bedelinin aylık 1000 USD karşılığı 2.165 TL olarak uyarlanmasına dair verilen karar Yargıtay 6. Hukuk Dairesince 07.04.2016 tarih ve 2015/7802 E. 2016/2888 K sayılı ilamı ile; ‘ ... Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır…… Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.’ denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir. Mahkemece, sözleşme koşullarının kiracı aleyhine ağırlaştığı ekonomik şartlar ve mecurun niteliği nedeniyle edim dengesinin bozulduğu gerekçesiyle kira bedelinin kısmen uyarlanmasına karar verilmiş ise de; davacının davadaki talebi kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin olup mahkemece yukarıda açıklanan ilkeler ışığında uyarlama koşullarının varlığı hususunda araştırma yapılıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ve hüküm kurmaya elverişli ve yeterli görülmeyen bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulmuş olması doğru değildir.'' gerekçesi ile bozulmuştur. Mahkemece; bozma ilamına uyma kararı verilerek yapılan yargılama sonucunda; borçlunun borcunu aşırı ifa güçlüğünden doğan hakkını saklı tutmadan ifa ettiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.Mahkemece bozma ilamına uyulduğu halde bozma gereği yerine getirilmemiştir. Şöyle ki; somut olayda, Dairece bilirkişi raporunun karar vermeye elverişsiz olduğu, uyarlama koşulları üzerinde durulmadığı gerekçesiyle karar bozulmuştur. Mahkemece bozma gereği bilirkişi incelemesi yapılmamış, davacı kiracının borcunu aşırı ifa güçlüğünden doğan haklarını saklı tutarak ödeme yapmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Kira borcu dönemsel olarak ifa edilen borçlardan olup, tek seferde ifa ile borç sona ermemektedir. Davacı kiracının aşırı ifa güçlüğünden doğan haklarını saklı tutmadan ödeme yapmış olması uyarlama davası açma hakkını engellemez. Mahkemece bu durumda bozma gereği yapılarak uyarlama koşullarının varlığı üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/11017 E, 2019/5666 K. Sayılı Kararında ise; “Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da öteden beri Türk Medeni Kanunu’nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi, hem de İşlem Temelinin Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir.Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Kanun'un 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında düzenlemiş, “ Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir. İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, "İşlem Temelinin Çökmesi"ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanunu'nun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır.
Yukarıda yer verdiğimiz kararlarda da görüldüğü üzere; yazımızın başında açıklamış olduğumuz uyarlama davası koşullarının gerçekleşmiş olması hâlinde mahkeme kira bedelini değişen koşullara göre uyarlamaktadır.