A. GİRİŞ
Mülkiyet hakkı; sahip olunan eşya üzerinde kullanma, yararlanma ve tasarruf yetkisi bakımından kişiye tanınmış en geniş hak olarak karşımıza çıkmaktadır. Türk Medeni Kanunu Madde 683’ e göre; kişi, maliki olduğu taşınır veya taşınmaz eşyası üzerinde dilediği gibi tasarruf etme yetkisine sahiptir. Ancak bu tasarruf yetkisinin kullanımı açısından başka kişilerin eşya üzerindeki haklarının ihlal edilmemesi adına karşımıza bir takım kanuni kısıtlamalar çıkabilmektedir. Komşuluk hukuku bakımından, gerek Türk Medeni Kanunu’nda gerekse de Kat Mülkiyeti Kanunu’ nda bu tür kısıtlamaları görmek mümkündür. Bahsi geçen iki kanunda da aynı bina, toplu yapı veya muhitte birlikte yaşamanın getirdiği sorumluluklar açısından birbirlerine komşu olan insanların uymak zorunda oldukları yükümlülükler düzenlenmiştir.
B. MANZARA HAKKI NEDİR?
Manzara hakkı, bir taşınmazın harhangi bir bölümünden bakıldığında elde edilen görüntüden taşınmaz maliki veya üzerinde hak sahibi olan bir kişiye menfaat sağlanması olarak değerlendirilebilir. Hukuki anlamda manzara, taşınmazın fiziki özelliğine, bulunduğu konuma ve taşınmazdan sağlanabilecek faydaya göre değerlendirilen bir kavram olup sıradan bir görüntüye sahip olan taşınmaz da manzara hakkına sahip olabilir.
C. MANZARA HAKKININ İHLAL EDİLMESİ
Hukuki açıdan bakıldığında; görünümün manzara teşkil edebilmesi için bir takım objektif değerlendirmelere ihtiyaç vardır. Somut bir olay ele alındığında, bahsi geçen görünümün korunmaya değer bir yarara sahip olup olmadığı belirlenmelidir. Buna ek olarak, taşınmaz malikinin yada hak sahibinin özel durumu da değerlendirilmeye alınmalıdır. Örneğin hukuka uygun olarak inşa edilen bir yapı, bir taşınmazdan gözüken görüntüyü kapatabilir. Bu husus hukuka uygunluğu açısından normal şartlarda manzara kapatmak olarak değerlendirilmese de; manzarasını kapattığı yer akıl sağlığı yerinde olmayan kişiler için bir barınma evi olarak kullanılıyor ve inşa edilen bina bu evin gökyüzüne bakan kısmını kapatıyorsa burada manzara kapatmaktan bahsedilebilmektedir. Özetle; manzara özgül olarak bir nitelemeye sahip olmadığından, manzara hakkı ihlalinin mevzu bahis olduğu durumlarda somut olay ele alınıp yapılan müdahalenin manzarayı kapatıp kapatmadığının tespiti gerekmektedir.
D. MANZARA HAKKININ İHLALİ SONUCU İZLENEBİLECEK ADIMLAR
Günümüzde özellikle; imarlaşmanın önünü açan yasal düzenlemeler yapıldıkça inşai faaliyetlerin sayıları da gittikçe artmaktadır. Gerek herhangi bir yer üzerine inşa edilen gayrimenkuller gerekse de halihazırda bulunan taşınmazlar üzerine yapılan eklentiyi ele aldığımızda, özellikle yazlık yerleşim birimleri başta olmak üzere inşaat/eklentilerin yapıldığı herhangi bir yerde, aynı mahalde bulunan diğer komşu taşınmazların kanundan doğan komşuluk hukuku hakları gözetilmeden manzara hakkı ihlal edilebilmektedir.
Ayrıca; ağaç, çiçek vb. gibi unsurlarda bu ihlale sebep olabilmektedir. Bu gibi durumlara karşı manzara hakkı ihlal edilen kişinin başvurabileceği bir takım hukuki yollar mevcuttur.
E. EL ATMANIN ÖNLENMESİ (MÜDAHALENİN MEN’İ) VE ESKİ HALE GETİRME DAVASI
Manzara hakkı herhangi bir şekilde ihlal edildiğinde hakkı ihlal edilen komşu, bu duruma sebebiyet veren komşusuna karşı yapılan müdahalenin önlenmesi ve bununla birlikte manzaranın kapanmasına sebep olan unsurun eski hale getirilmesi talepli dava açabilmektedir.
Kat malikleri, gerek kendine ait gerekse de ortak kullanıma ait alanları birbirini rahatsız etmeden ve birbirlerinin haklarını çiğnemeden kullanmak zorundadırlar. Komşuların manzara hakkı da bu hüküm ile güvence altına alınmaktadır. Ayrıca; kat mülkiyetine konu yapıların yönetimleri tarafından oluşturulan yönetim planlarında manzara kapatmamaya veya manzara kapatma olarak sonuçlanabilecek eylemlere yönelik kısıtlamalar getirilebilmekte, buna uymayan komşulara yine yönetim planlarınca belirlenen bir takım yaptırımlar uygulanabilmektedir. Dava yoluna başvurmadan önce bu hak ihlaline uğrayan kişilerin oturdukları yapının yönetim planını incelemesinde, buna ilişkin hükümler bulunması durumunda yaşadıkları durumu site yönetimine bildirmesinde fayda vardır.
Site yönetiminde manzara hakkına veya manzara kapatma olarak sonuçlanabilecek eylemlerle ilgili bir hüküm yer almıyor ve/veya site yönetiminin bu ihlali ortadan kaldırılmaya yönelik bir girişimi bulunmuyorsa hak ihlaline uğrayan komşu ikinci adım olarak mahkemeye hak ihlaline sebep olan unsur için yapılan müdahalenin durdurulması ve/veya eski hale getirilmesi talebi ile başvurabilir.
Manzara kapatma ihlalinin gerçekleştiği taşınmazlar, aynı kat mülkiyetine konu toplu yapılar içerisinde ise (aynı apartman, site, rezidans vb. gibi yapılar içerisinde bulunan taşınmazlar) söz konusu dava Kat mülkiyeti Kanunu kapsamında açılmalıdır. Bu durumda görevli mahkeme, olayın gerçekleştiği yerin Sulh Hukuk Mahkemesi olacaktır.
Bir komşunun manzarasının kapanmasına sebep olan unsur, aynı kat mülkiyetinde bulunmayan bir taşınmaz aracılığı ile gerçekleşiyorsa veya manzara hakkı ihlal edilen taşınmaz herhangi bir kat mülkiyetine konu değil ise; söz konusu el atmanın önlenmesi ve/veya eski hale getirme talepli davalar genel hükümler çerçevesince Türk Medeni Kanunu kapsamında açılmalıdır. Bu durumda görevli mahkeme, olayın gerçekleştiği yerin Asliye Hukuk Mahkemesi olacaktır.
Ayrıca belirtmek gerekir ki; manzaranın kapanmasından dolayı herhangi bir zarara uğrayan kişi el atmanın önlenmesi ve/veya eski hale getirme talepleri ile birlikte, Türk Medeni Kanunu Madde 730 uyarınca işbu zararın karşılanmasını da talep edebilmektedir. Bu kapsamda; talep edilen tazminata hükmedilebilmesi için, haksız fiile ilişkin genel hükümlerden ayrı olarak hak kaybına sebebiyet veren malikin herhangi bir kusuru aranmamaktadır.
F. TEKNİK BİLİRKİŞİ İNCELEMESİ
Manzara hakkının ihlaline ilişkin açılan el atmanın önlenmesi ve/veya eski hale getirilme talepli davalarda, ilgili uyuşmazlığın çözümü için mahkeme bilirkişi incelemesi yaptırmaktadır. Genel itibariyle fen bilirkişileri, inşaat mühendisleri ve mimarlardan oluşan bilirkişi heyeti inceleme yapmak üzere Mahkemelerce görevlendirilmektedir. Uzman bilirkişiler incelemesine ve sonuç raporuna;
- Uyuşmazlığa konu taşınmazların tapu kayıt bilgilerini,
- Davaya konu taşınmazlar aynı kat mülkiyetine konu ise yönetim planını,
- İlgili Kadastro Müdürlüğü’nden temin edilen harita örneğini,
- Hak kaybına sebebiyet veren taşınmazın imalata esas mimari projesini,
- Davaya konu taşınmazın sonradan yaptırdığı inşaatlar için alınmış tadilat projesini esas almaktadır.
G. İMAR MEVZUATI KAPSAMINDA İZLENEBİLECEK DİĞER ADIMLAR
Taşınmaz malikinin, komşuluk hukuku kapsamında mülkiyet hakkını kullanırken özel hukuk kişisi sayılan komşuları ile arasında bu duruma ilişkin bir takım sorumlulukları olduğunu yukarıda belirtmiştik. Bunun yanında malikler, taşınmaz üzerindeki haklarını kullanırken idareye karşı da bir takım yükümlülüklere sahiptir. İmar Mevzuatı’ na göre genel olarak taşınmaz malikine, taşınmazı üzerinde yapacağı tadilat, değişiklik ve eklemeler için ruhsat alma zorunluluğu getirilmiş olup taşınmaz üzerinde ruhsat alınmadan veya alınan ruhsata aykırı olarak inşa edilen yapıların mühürlenmesi, uygun hale getirilmesi, aksi durumda yıkılması gibi uygulamalara yer verilmiştir.
Manzara hakkının ihlaline sebebiyet veren inşai müdahale/unsur, İmar Kanunu tarafından hüküm altına alınmış yukarıda belirtilen usul ve şartlara aykırılık teşkil ettiği takdirde hak kaybına uğrayan komşu, müdahaleyi gerçekleştiren taşınmaz maliki ve taşınmazı, bağlı olunan Belediyenin ilgili Yapı Kontrol Müdürlüğüne verilecek bir dilekçe ile ihbar edebilir. Bu durumda Belediye ekiplerince şikâyet edilen taşınmaz üzerinde inceleme yapılacak ve herhangi bir aykırılık tespit edildiği takdirde; İmar Kanunu Madde 32 hükmüne göre işlem yapılacaktır.
Bu yöntem, manzara hakkının ihlali sebebi ile adli yargıda açılabilecek davalardan ayrı olarak, dolaylı yoldan manzara hakkını ihlal edip İmar Mevzuatı hükümlerince taşınmazı üzerine ruhsatsız müdahale gerçekleştiren taşınmaz malikinin idari sorumluluğu kapsamında izlenebilecek ayrı bir yoldur. Belediyeye yapılacak bu başvuru, manzara hakkının ihlaline ilişkin adli yargıda açılacak davalarla aynı süreç içerisinde yapılabilir, akabinde Belediyeden gelen ihlal kararı adli yargıda açılmış davalara beyan olarak sunulabilir.