Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, özel niteliği sebebiyle genel kira sözleşmelerinden ayrı tutulmuş ve kiracı koruma altına alınmıştır. Bu nedenle; kiraya verenin ancak Kanun’un serbesiyet tanıdığı ölçüde kira bedellerinde artışa gidebilmesi mümkündür. Kira bedelinin artırılması amacıyla yeniden belirlenmesi veya uyarlama yapılmasına belirli şartların sağlanması halinde imkan tanınmıştır.
Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı 6098 Sayılı Borçlar Kanunu Madde 344’te hüküm altına alınmıştır. Bunun yanında; 6098 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesinin genel nitelikte olması nedeniyle kira sözleşmelerinde de uygulanması mümkündür. Bu nedenle; işbu maddelerde düzenlenen şartların irdelenmesi gerekmektedir.
I. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Belirlenmesi
Kira tespit davasını kiracı veya kiraya veren açabilmektedir. Önemli olan; davayı açan tarafın, davayı açmakta hukuki yararının bulunmasıdır. Kira bedeli belirlenirken, taraflar arasında kira bedelinin tespitine ilişkin bir anlaşma olup olmaması, sözleşmenin süresi gibi hususlara göre inceleme yapılmaktadır.
Kira Artış Bedelinin Belirlenmesine İlişkin Şartlar:
1) Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
2) Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenmektedir.
3) Kira süresinin beş yıldan uzun süreli olması durumunda her beş yılın sonunda yeni kira bedeli hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun olarak belirlenecektir. Ancak; böyle bir durumda üretici fiyat endeksindeki artış oranı üst sınır olarak kabul edilmeyecektir.
4) Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak; 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138. Maddesi hükmü saklıdır.
II. Kira Bedelinin Uyarlanması
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun aşırı ifa güçlüğü kenar başlıklı 138. Maddesi tüm sözleşmelere uygulanabilecek genel nitelikte bir hüküm olup gerekli şartların sağlanması halinde kira sözleşmelerinde de uygulanmaktadır.
Kira Bedelinin Uyarlanmasına İlişkin Şartlar:
1) Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması,
2) Bu durumun borçludan kaynaklanmamış olması,
3) Budurumun, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, borçludan ifanın istenmesinin dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olması,
4) Borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutmuş olmasıdır.
Uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilecektir.
Yargıtay, uyarlama yöntem ve kurallarının ışığı altında, sözleşmedeki özel intibak hükümleri, kullanma alanı, taşınmazın konumu, bölgede kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler gibi değişiklikler ile emsal kira paraları, giderlerindeki artışlar araştırılıp, değerlendirilerek, sonuçta sözleşmenin düzenlendiği tarih ile dava tarihi arasındaki geçen dönem içerisinde işlem temelinin çöktüğü, sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede davacı aleyhine bozulduğunun benimsenmesi halinde kira bedelinin uyarlanmasına karar verilmesi gerektiği yönünde hüküm kurmuştur. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 03.10.2012 tarihli ve 2012/14703 E., 2012/20625K.)