Yabancıların taraf olduğu işlemlerde düzenlenecek değerleme raporlarına ilişkin usul ve esaslar genelgesi 2 Ekim 2020 tarihi itibari ile yürürlüğe girmiştir. Ayrıca; ‘’TADEBİS-WEB TAPU’’ sistemi üzerinden değerleme uzmanı, bilgisayar algoritması ile otomatik olarak atanmaya başlamıştır.Yapay zekalı uygulama ise; 20 Eylül 2021’de devreye girmiştir.
Söz konusu genelge ve yapay zekalı uygulamanın getirilmesinin temel sebebi; yabancıların taraf olduğu işlemlerde taşınmazlara ilişkin değer tespitinin objektif ve hakkaniyetli bir şekilde yürütülmesini sağlamaktır. Zira; yabancılara gayrimenkul satışı neticesinde Türk vatandaşlığının kazanılabilmesi için satın alınan taşınmazın değerinin 250.000-Dolar bedele ulaşması gerekmektedir.
Söz konusu düzenlemeler getirilmeden önce yabancılara konut satan firmalar, konutların ekspertizini kendi anlaştıkları bir değerleme firmasına yaptırıyordu. Bazı değerleme ve firma şirketleri bu durumu suistimal edip, taşınmaz satın alma yoluyla vatandaşlığın kazanılması için gerekli olan bedelin altındaki taşınmazları gerekli bedel sınırının üstünde tespitte bulunmak suretiyle değerleme sisteminin objektif olma esasından uzak bir sisteme dönüştürülmesine yol açmışlardır.
Dolayısıyla; objektif ve hakkaniyetten uzak bu sistemi değiştirebilmek adına 2 Ekim 2020 ve 20 Eylül 2021 tarihli iki genelge düzenlenmiştir. 2 Ekim 2020 Tarihli Genelge ile artık sistemin atadığı eksperler rapor yazabildiğinden ötürü; düşük bedeldeki taşınmazların yüksek bedelli olarak gösterilmesi yoluyla hakkaniyetsiz bir şekilde Türk Vatandaşlığının kazanılmasının önüne geçilmiştir. 20 Eylül 2021 Tarihli Genelge ile getirilen TADEBİS-WEB TAPU sistemi ile de değerleme sürecine ilişkin işlemler elektronik ortama aktarılarak ortaya çıkması muhtemel maddi hataların ortadan kaldırılması amaçlanmıştır.
20 Eylül 2021 tarihli Genelge ile getirilen yeni değerleme sistemi 5 (beş) temel başlık altında toplanmaktadır.
1-Değerleme Raporu Başvuruları
Yabancıların taraf olduğu işlemlerde değerleme raporu talepleri, WebTapu resmi adresinden ya da taşınmaz maliki Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı ise Alo 181’den yapılabilmektedir.
Burada değerleme raporuna ilişkin hizmet bedeli ödenmek suretiyle aynı gün içinde başvuru yetkili değerleme kuruluşuna atanmaktadır. Değerleme raporu hazırlanıp onaylandıktan sonra e-imza ile imzalanarak sistem üzerinden TAKBİS’e aktarılmaktadır. Basit yazım hatası mevcut ise; ilgili Web Tapu üzerinden düzeltme talebinde bulunabilmektedir. İlgililer değerleme raporunun TAKBİS’e gönderilmesi sonrası en fazla 3 (üç) kere düzeltme talebinde bulunabilmektedir. Düzeltme talebi belirlenen değere ilişkin olamamaktadır. Değere ilişkin bir itiraz varsa; ancak yeni bir değerleme raporu talebinde bulunulabilecektir.
Ayrıca; ilgili, değerleme talebine ilişkin aşamaları (başlangıçtan sonuçlanana kadar)anlık olarak WebTapu üzerinden takip edebilmektedir.
2-Yetkili Değerleme Kuruluşu Tarafından Yapılacak İşlemler
Yetkili değerleme kuruluşu, değerleme raporunu Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayımlanan TUDES-310 Borç Verme ve Teminat Amaçlı Gayrimenkuller İçin İyi Uygulamalar Kılavuzunda belirlenen normlara uygun olarak düzenlemekte ve en az biri sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere en az iki değerleme uzmanı ve rapor hazırlanmasında refakat etmesi halinde değerleme uzman yardımcısı tarafından 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanarak Web Tapu değerleme sistemi üzerinden ilgilisine ve TAKBİS'e göndermektedir.
3-Tapu Müdürlüğü Tarafından Yapılan İşlemler
Yabancı gerçek kişilerin taraf olduğu işlemlerde, taşınmaz değerleme raporu düzenlenmesi ile ilgili olarak bilgilendirilme talebinde bulunanlara genelge ve ekleri kapsamında bilgi verilmektedir.
TAKBİS'e gönderilen değerleme raporlarında, tapu müdürlükleri tarafından esasa, değere ilişkin herhangi bir değerlendirme yapılmamaktadır.
Ancak; Web Tapu üzerinden Tapu Müdürlüğüne gönderilen değerleme raporunda görevli personel tarafından basit yazım/maddi hatanın yevmiye numarası alınıncaya kadar tespit edilmesi halinde, ilgilisine (Değerleme Başvurusunda bulunan kişi) Web Tapu üzerinden düzeltme talebinde bulunması gerektiği bildirilmektedir.
4-Uygunluk Belgesi Verecek Makam Tarafından Yapılacak İşlemler
Genelge kapsamında yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimi yoluyla Türk Vatandaşlığı kazanması işlemlerinde uygunluk belgesi vermeye yetkili makam tarafından, söz konusu raporlarda yapılacak tüm incelemeler yerindelik denetimi niteliğinde olmayıp sadece değerleme raporlarında yer verilen bilgilerin tutarlılığının şekli incelemesiyle sınırlı olmaktadır.
Bu bağlamda yapılacak olan incelemelerde değeri doğrudan belirleyici unsurlarda yaşanan tereddütler, Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığı’na soru konusu edilir.
5-Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığı Tarafından Yapılacak İşlemler
Başkanlık tarafından, rapor ve eklerindeki belgeler, şekli olarak incelenerek talimatlandırılmaktadır. Usulüne uygun olarak düzenlenmediği anlaşılan raporlar; yeni bir değerleme raporu düzenlenmesi için ilgililerine bildirimde bulunmak üzere uygunluk belgesi vermeye yetkili makama gönderilmekte ve ayrıca raporları düzenleyen değerleme kuruluşları ile kişiler hakkında gerekli idari ve hukuki tedbirleri almak üzere Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği'ne iletilmektedir.